中古戸建住宅の取引量が増加！使っていない不動産の売却を考えてみませんか？

1．全国の中古戸建住宅の販売量指数は前月比＋1.1％

国土交通省が2026年10月30日に公表した「既存住宅販売量指数（2026年7月分）」によると、全国の既存住宅の販売量指数は、前月比で次のように変化しました。

今回の数値は全国の統計です。長浜市・米原市・彦根市で同じ動きが生じているとは限りません。実際の売却価格や売れやすさを考える際には、近隣の成約事例、物件の状態、立地、土地の条件などを個別に確認する必要があります。

2．新築住宅の価格が高い今、中古住宅も選択肢に

新築住宅の価格が高くなる中、予算や希望エリアとの兼ね合いから、中古住宅を検討する購入希望者もいます。ただし、今回の販売量指数だけで「新築価格の上昇が中古住宅の取引増加を引き起こした」と証明できるわけではありません。

一方、築年数や建物の状態によっては、屋根・外壁・給排水設備などの修繕費がかかります。購入希望者は、建物の状態と購入後の総費用を見ながら判断します。そのため、売主側も建物の状態を正しく把握し、適切な価格を設定することが重要です。

3．相続した実家や使っていない住宅は、保有するだけでも費用がかかります

「いつか使うかもしれない」「親が暮らしていた家なので、すぐには売れない」。そう考えて、相続した実家や転居後の住宅をそのまま保有している方もいらっしゃいます。もちろん、思い出のある家を残すこと自体が悪いわけではありません。ただし、誰も住んでいなくても、所有者には管理の負担が生じます。

適切に管理されていない空き家が法令に基づく管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた場合、固定資産税等の住宅用地に対する特例の対象から外れることがあります。空き家になっただけで直ちに特例がなくなるわけではありませんが、管理を放置しないことが大切です。

4．古い住宅は「建物付き」と「解体更地」、どちらで売る？

築年数が古い住宅では、建物を残して売る方法と、解体して土地として売る方法があります。どちらが適切かは、建物の状態や買主のニーズ、解体費用、土地の条件などによって変わります。

解体には費用がかかるほか、住宅がなくなることで翌年度以降の土地の固定資産税等に影響する場合があります。また、売却に関する3,000万円特別控除は、解体の時期や売却の進め方によって適用可否が変わる場合があります。解体を決める前に、売却計画と税制上の条件を確認することをおすすめします。

5．売却時に利用できる「3,000万円特別控除」とは？

住宅を売却した際、一定の要件を満たすと、売却によって生じた譲渡所得（利益）から最高3,000万円を控除できる制度があります。ただし、自分が住んでいたマイホームの特例と相続した空き家の特例は別の制度です。対象となる住宅や売却期限も異なります。

① 以前自分が住んでいたマイホームを売却する場合

自分が居住していた住宅については、住まなくなった後でも、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、一定の要件を満たせば特例の対象になる場合があります。

なお、住宅を取り壊して土地を売却する場合には、上記の期限に加えて、原則として取壊しの日から1年以内に土地の売買契約を締結することや、取壊し後から売買契約まで貸駐車場など別の用途に使っていないことなどの条件があります。解体前の確認が重要です。

② 相続した空き家を売却する場合

相続によって取得した住宅にも、一定の要件を満たす場合に利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」があります。こちらは、原則として相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。さらに、制度自体の適用期限にも注意が必要です。

例えば、親が亡くなる何年も前から空き家になっていた住宅は、原則として対象外です。ただし、亡くなった方が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合には、一定の条件を満たせば対象となる特例的な取扱いがあります。

このほか、区分所有建物ではないこと、相続後に居住・貸付け・事業に使っていないこと、売却代金が1億円以下であること、耐震基準への適合や取壊しなど売却方法に応じた要件を満たすことなど、複数の条件があります。相続人が3人以上の場合、控除限度額が原則2,000万円となるケースもあります。

また、2024年1月1日以後の一定の譲渡については、売却後、定められた期限までに買主が耐震改修や取壊しを行う場合に対象となる仕組みもあります。売却契約の内容や実施期限が重要になるため、個別に確認しましょう。

6．特別控除を検討するときの注意点

• マイホームと相続空き家の特例では、対象住宅・居住要件・期限が異なります。
• 特例を使うためには、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。
• 親子・夫婦など特別な関係にある相手への売却では、適用できない場合があります。
• ほかの特例や新居の住宅ローン控除との併用に制限がある場合があります。
• 解体や耐震改修、相続登記、取得費の確認など、売却前に整理すべき事項があります。
• 税制の適用可否は個別事情によって異なります。税務署・税理士への確認が必要です。

特に、古い実家を相続した場合には、「先に解体してから売るか」「建物付きで売るか」で費用や税制上の取扱いが変わる可能性があります。売却の方法と時期を一緒に検討することが大切です。

7．不動産の売却を考えたら、まず確認したいこと

売却を決めていない段階でも、次の点を整理しておくと判断しやすくなります。

相続した住宅は、相続登記の義務化にも注意が必要です。原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由なく怠った場合には過料の対象となる可能性があります。売却を検討する際は、登記の状況も確認しましょう。

「まだ売るか決めていない」「建物を残すべきか分からない」「相続した実家の維持費が負担になっている」という段階でも、現状を把握しておくことは今後の判断に役立ちます。